Изобилие - Ezra Klein Страница 10

в Лос-Анджелесе был принят небольшой пакет правил, который разделил город на зоны для промышленных зданий и жилой застройки. За ним последовал Нью-Йорк, а вскоре и почти все остальные города. "В конце 1916 года зонирование было введено в восьми городах ", - пишет Фишель. "К 1926 году его приняли еще 68 городов, а с 1926 по 1936 год зонирование было принято еще в 1246 муниципалитетах. "32 Концепция зонирования, неслыханная в 1900 году, к 1933 году охватила 70 процентов населения США.

Объяснение Фишеля начинается с грузовиков и автобусов, которые навсегда изменили пространственную геометрию города. До того как на улицах появились большие автомобили, работающие на бензине, было легко разделить различные функции города. Если вы не хотели жить рядом с производственным предприятием или массами рабочих, которые на нем трудились, вы всегда могли жить (или строить) в другом месте. Грузовики и автобусы изменили ситуацию. "Грузовики освободили тяжелую промышленность от близости к железнодорожным станциям и докам в центре города", - пишет Фишель.33 Теперь заводы можно было размещать где угодно. Автобусы также освободили городских рабочих. Им не нужно было жить в шаговой доступности от работы или на трамвайной линии. Они могли жить где угодно, и квартиры для рабочего класса можно было строить где угодно. Владельцы жилья больше не могли полагаться на географию, чтобы защитить себя от людей и производителей, которых они хотели избежать. Если расстояние не могло обеспечить их безопасность, это должны были правила.

Первые правила зонирования мало что делали для предотвращения масштабного жилищного строительства. Вместо этого они диктовали, какие здания где могут располагаться. Джеймс Метценбаум, судебный адвокат из Огайо, сравнивает эти ранние правила с правильным ведением домашнего хозяйства в 1930-х годах. "Кухонная плита не должна находиться в гостиной, книжный шкаф - в кладовке", - сказал он .(34) Конечно, правила также часто не позволяли небелым американцам владеть жильем в богатых районах города.

Но американский эксперимент с зонированием не был завершен - даже близко. То, что последовало за этим, действительно поставило крест на предложении жилья: зонирование как форма

 

регулирование, направленное против роста. Именно эта форма зонирования до сих пор управляет городами и пригородами.

В двух населенных пунктах Калифорнии прослеживается становление движения против роста. После Второй мировой войны миллионы ветеранов вернулись из европейских и тихоокеанских театров. Они обзавестись семьями. Рождаемость резко возросла, и молодые родители с младенцами на руках стали искать жилье по всей стране. Ни один пригородный поселок не олицетворял эту эпоху, как Лейквуд, штат Калифорния, плановый поселок, построенный на открытых сельскохозяйственных землях к северу от Лонг-Бич. В период с 1950 по 1953 год здесь было построено более 17 000 домов .(35) В самом бешеном темпе строители города возводили новый дом раз в семь с половиной минут.36

Дома продавались почти так же быстро, как и строились. 24 марта 1950 года тридцать

Тысячи людей выстроились в очередь, чтобы осмотреть инвентарь на торжественном открытии Лейквуда. В июле первый житель - ветеран военно-морского флота по имени Джим Хьюпман - переехал со своей семьей .(37) До конца года в среднем каждый день еще двадцать семей покупали жилье в Лейквуде. К весне 1954 года скудные сельскохозяйственные угодья, где выращивали сахарную свеклу и лимскую фасоль, превратились в один из двадцати крупнейших городов Калифорнии.

Два десятилетия спустя, в нескольких сотнях миль к северу от Лейквуда, другой город показал, как быстро меняется политика в сфере жилья. Петалума расположилась на ветреных холмах к северу от Сан-Франциско, где через разрыв в прибрежных горных хребтах на фермерские угодья проникает прохладный и влажный морской воздух. После войны в Петалуме также наблюдался расцвет населения. Но в отличие от Лейквуда, город прославился тем, что скорее останавливал рост, чем приветствовал его.

В 1971 году городские власти представили план Петалумы. Он предусматривал ограничение темпов роста в 500 единиц жилья в год и границу городского роста для предотвращения разрастания. Несмотря на многочисленные судебные споры, закон был в основном поддержан в судах. В последующие десятилетия "План Петалумы" стал полезной формулой для калифорнийцев, которые хотели заморозить развитие своих районов, и другие города быстро переняли его систему квот на выдачу разрешений на строительство.

Сегодня Калифорния - это скорее Петалума, чем Лейквуд. В 1900-50-х и 1960-х годах в Калифорнии регулярно строилось более 200 000 домов в год.38 С 2007 года в Калифорнии ни разу не было разрешено строительство более 150 000 новых домов.39

 

В Лос-Анжелесе в семидесятые годы было построено меньше домов, чем в шестидесятые, в восьмидесятые - меньше, чем в семидесятые, а в девяностые - меньше, чем в восьмидесятые, даже несмотря на рост общей численности населения города", - пишет историк Джейкоб Анбиндер в книге "Города Эмбера", посвященной изучению подъема либерализма, направленного против экономического роста. На самом деле, отмечает Анбиндер, большая часть Америки стала скорее Петалумой, чем Лейквудом.

Ряд новых законов о зонировании в округе Вестчестер, штат , сократил максимально допустимую численность населения округа на 1,4 миллиона человек, в основном за счет запрета на строительство других видов жилья, кроме односемейных домов на больших участках. В округе Берген, штат Нью-Джерси, к 1970 году запрещено строить квартиры на всех участках земли, кроме 131 акра. По результатам опроса городских и окружных властей, проведенного в 1973 году, выяснилось, что за два предыдущих года каждый двенадцатый принял законы, ограничивающие новое жилищное строительство путем прекращения расширения общественных канализационных систем. Первый исторический район Нью-Йорка был создан в 1965 году; три десятилетия спустя более 15 тысяч зданий были защищены от перепланировки законом о достопримечательностях. К девяностым годам 71 процент городов и 77 процентов округов Калифорнии применяли ту или иную форму контроля за застройкой, причем только в восьмидесятые годы были приняты сотни таких мер.40

В 2020 году, когда цены на жилье достигли рекордного уровня, план Петалумы достиг своей логической . Впервые в истории штата Калифорния, которая еще в 1960-х годах росла в два раза быстрее, чем вся остальная страна, окажется в кризисном положении. В штате доминируют демократы, но многие из тех, о ком демократы заявляют, заботятся больше всего, не могут позволить себе жить там. В тех же прогрессивных почтовых индексах, где домовладельцы вбивают в почву своих лужаек таблички с надписью "Доброта - это все", невозможно найти доступное жилье, а бездомность является эндемическим явлением.

 

Вот ваш штат в условиях нехватки жилья

В 2015 году, когда Калифорнийский офис законодательного анализа исследовал причины кризиса стоимости и